Sfatul saptamanii: Imprieteneste-te cu un evaluator daca ai acasa un sediu de firma sau de PFA

Pana in data de 7 noiembrie 2015 toate autoritatile publice locale, prin intermediul consiliilor locale, trebuiau sa adopte procentele de impozite pentru locuinte si constructii aplicabile din anul 2016.

In acest sens, impreuna cu mai multi colaboratori apropiati am efectuat un studiu ce acopera primele 50 de localitati ale Romaniei in functie de numarul de persoane, localitati in care domiciliaza conform statisticii oficiale peste 7 milioane persoane.

Evident, printre aceste localitati regasim capitala si municipiile resedinta de judet.

Necesitatea acestui studiu s-a impus din dorinta de a vedea cum aplica autoritatea locala prevederile noului Cod fiscal privind taxele locale pe constructii atat pentru persoanele fizice ce detin o locuinta rezidentiala cat mai ales cat vor impozita constructiile/locuintele detinute de persoane fizice si folosite in activitati economice, cunoscute in limbaj uzual ca sedii de firme ori de PFA.

Desigur, am avut un interes direct in realizarea acestui studiu, autorul prezentului sfat incadrandu-se intr-o astfel de categorie sociala.

In acest context, amintim faptul ca din anul 2016 impozitele se calculeaza in functie de destinatia constructiei respectiv destinatie rezidentiala-locuinta sau destinatie nerezidentiala-economica.

Potrivit acestor clasificari, consiliile locale stabilesc pentru prima data in ultimii 25 ani impozitele intr-un interval permis de Codul fiscal astfel:

• pentru cladirile cu destinatie rezidentiala, impozitul este posibil de stabilit intre nivelul minim de 0,08% si un nivel maxim de 0,2% din valoarea impozabila a constructiei.
   
• pentru cladirile detinute de persoane fizice cu destinatie economica, impozitul poate fi stabilit intre procentul de 0,2% si procentul de 1,3% din valoarea constructiei - si vom afirma valoarea de piata a constructiei, daca aceasta a fost construita, dobandita sau reevaluata in ultimii 5 ani.
   
• pentru cladirile destinate activitatii economice detinute de persoanele fizice, dobandite, construite sau nereevaluate in ultimii 5 ani, procentul de impozitare este impus de Codul fiscal in procent de 2% din valoarea constructiei.

Ca sa fie totusi o majorare, ca doar fiecare modificare de Cod fiscal aduce si o majorare, nu numai o relaxare fiscala, autoritatile au strecurat in formula de calcul a bazei impozabile doua majorari instrinseci scriptice ale bazei de impozitare:

a. prima este majorarea valorii pe metru patrat de constructie la suma de 1.000 lei aplicabila in anul 2016 fata de actuala prevedere a Codului fiscal, cand un metru de constructie din beton sau caramida era evaluat la 935 lei, ocazie cu care observam o crestere automata a valorii impozabile de 6,95%;

b. o crestere a coeficientului de masurare la exterior a constructiei la 1,4 (40%) aplicabile in 2016 fata de coeficientul valabil in 2015 de 1,2 (20%). Acest coeficient se aplica de exemplu tuturor locuintelor situate in blocurile din Romania cu mai mult de 4 etaje, cand masurarea suprafetei locuintei la exterior ar presupune trecerea prin aparatamentul vecinului sau determinarea zidurilor exterioare ale cladirilor la o anumita inaltime. Practic, pentru aceste locuinte se porneste de la suprafata utila regasita in contractele de vanzare cumparare,schitele cadastrale etc. si se aplica o majorare de 40%.

Numai din aceste majorari scriptice ale elementelor de calcul ale constructiei avem o majorare a bazei de impozitare de circa 25%.

Revenind la studiul nostru, pana pe data de 7 noiembrie 2015, majoritatea consiliilor locale din principalele 50 localitati pentru care am determinat media aritmetica si subliniem ca studiul a avut scopul determinarii tendintei generale de impozitare se prezinta astfel:

• pentru locuintele cu destinatie rezidentiala, media procentului de impozitare este de 0,1%, similar procentului din anul curent. Practic, pentru persoanele fizice ce detin o cladire cu destinatie rezidentiala, ca medie generala, impozitul va avea o crestere medie nationala de circa 25%.
   
• pentru constructiile cu destinatie economica detinute de persoanele fizice, dobandite, construite sau reevaluate in ultimii 5 ani, media procentului de impozitare la nivelul primelor 50 localitati din tara este de 0,82% si ar genera, in opinia noastra, o majorare a impozitelor platite de aceste categorii de persoane de circa 10 ori. Desigur, este o medie statistica, scopul fiind stabilirea tendintei.
   
• pentru cladirile detinute de persoanele fizice cu scop de activitate economica, nereevaluate, dobandite, construite anterior unei perioade de 5 ani, procentul de impozitare este de 2% din valoarea constructiei, ceea ce ar conduce la o majorare a valorii platilor de impozite in anul 2016 de aproximativ 25 ori (aceasta crestere este generata pe de o parte de stabilirea unui procent de 2% din valoarea impozabila a constructiei aplicabil in anul 2016 data de 0,1% procentul impus de Codul fiscal in anul 2015, respectiv de influentele cresterii scriptice a valorii constructiei pe metru patrat si a coeficientului de masurare la exterior prezentat anterior).

In aceasta ultima categorie consideram ca se regasesc majoritatea persoanelor fizice ce folosesc locuinta intr-un scop economic, deoarece nu s-a impus vreo reevaluare a constructiilor in ultimii ani cand cladirile au fost dobandite anterior perioadei de 5 ani.

Ce pot sa fac daca ma aflu in situatia de a fi persoana fizica ce detine o constructie pe care o foloseste in activitate economica, nereevaluata in ultimii 5 ani?
Voi apela la un evaluator pentru a stabili valoarea impozabila a constructiei si voi depune pana pe data de 31 martie 2016 o declaratie de impunere la directia de taxe locale.

Foarte important: procentul de 0,82% stabilit ca medie la nivelul tarii trebuie inteles din perspectiva unei abordari globale a situatiei nationale. Daca analizam fiecare situatie a fiecarui oras in parte, vom vedea ca identificam orase cu un procent minim, orase cu un procent mediu sau orase ce au aplicat maximul posibil din Codul fiscal, inclusiv o cota aditionala de pana la 50% permisa, de altfel, de Codul fiscal.

De exemplu, pentru Bucuresti, procentul este de 0,2%. Pentru Ramnicu Valcea, procentul este de 1,5%. Pentru Cluj, procentul este de 1%. Pentru Timisoara, procentul este de 0,6%.

Calculele sunt supuse revizuirii matematice periodice, generate fie de modificari pe ultima suta de metrii ale proiectelor supuse dezbaterii publice, fie de extinderea studiului nostru la un numar de aproximativ 100 localitati, inclusiv cele din zona rurala.

Cu stima,
Consultant fiscal,
Auditor financiar,
Adrian Benta.