Contract de comodat. Cum procedam la scoaterea din evidenta imobilizari in curs de executie?

In cazul urmator, o societate primeste in comodat, pe perioada nedeterminata, in anul 2012, de la o persoana fizica (care are calitatea de asociat unic si administrator in societate), un imobil cu destinatia de locuinta, in scopul folosirii ca sediu secundar. Pe perioada contractului de comodat, comodatarul contracteaza furnizori pentru efectuarea lucrarilor de amenajare la acel imobil, pentru care deduce TVA, si pe care le inregsitreaza in contabilitatea proprie in contul 231.

In februarie 2015, contractul de comodat este reziliat deoarece proprietarul vinde cladirea respectiva. Pana la momentul rezilierii contractului de comodat nu s-a facut proces-verbal de receptie si amenajarea respectiva nu a fost amortizata.

Conform art. 239, alin. (2) din Ordinul 1802/2014, la expirarea contractului valoarea investitiilor efectuate si a amortizarii corespunzatoare se cedeaza proprietarului imobilizarii. In functie de clauzele cuprinse in contractul de inchiriere, transferul poate reprezenta o vanzare de active sau o alta modalitate de cedare.

Care este modalitatea de inchidere a soldului contului 231 si cum se ajusteaza TVA dedus initial?
Se poate ceda proprietarului valoarea investitiilor cu titlu gratuit? Sub ce forma se poate face cedarea si care sunt monografiile contabile?

Care sunt implicatiile fiscale asupra societatii si asupra proprietarului imobilului, persoana fizica si care sunt obligatiile declarative ale ambelor parti si baza legala care reglementeaza aceste aspecte?

Conform art. 62 alin. (1) din Codul fiscal si pct. 135 – 137  din normele de aplicare, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.

In conformitate cu legislatia in materie, proprietarul are obligatia de a efectua cheltuielile referitoare la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, ca de exemplu:

- intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii, elementelor de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului si altele asemenea;
- intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze;

Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile

Vezi AICI detalii

Registrul de Evidenta Fiscala PFA

Vezi AICI detalii

Examenul de ACCES la STAGIUL CECCAR 2024

Vezi AICI detalii

In cazul efectuarii de catre chirias a unor astfel de cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli, cu diminuarea corespunzatoare a chiriei, impunerea ramane nemodificata.
 
Cedarea investitiei se poate efectua cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, conform intelegerii partilor.
In situatia in care cedarea se face cu titlu oneros, inregistrarile contabile sunt cele specifice vanzarilor de active, respectiv:
 
Vanzarea imobilizarii:
 
                        461                   =                        %
          "Debitori diversi"                                  7583
                                                   Venituri din vanzarea activelor
                                                     si alte operatii de capital"                                        
                                                                          4427
                                                               "TVA colectata"

Scoaterea din evidenta a imobilizarii corporala in curs de executie:
 
                                  6583                 =                      231
"Cheltuieli privind activele cedate      "Imobilizari corporale in
     si alte operatii de capital"                  curs de executie"
 
In situatia in care investitia este cedata cu titlu gratuit acesta se scoate din evidenta prin formula contabila:
 
                                     6583                 =                      231
"Cheltuieli privind activele cedate      "Imobilizari corporale in
     si alte operatii de capital"                  curs de executie"
 
 
Daca societatea si-a exercitat dreptul de deducere a TVA aferenta serviciilor achizitionate iar obiectivul de investitii nu a fost utilizat in vederea realizarii de operatiuni taxabile, la scoaterea din functiune a investitiei societatea are obligatia sa ajusteze TVA dedusa initial. Ajustarea se va inregistra prin formula contabila:
 
                                 635                   =                      4426               
       "Cheltuieli cu alte impozite,               "TVA deductibila"
        taxe si varsaminte asimilate"
 
 
In conformitate cu prevederile pct. 71 indice 8 din Titlul II al Normelor metodologice de aplicare a Legii 571/2003 privind Codul fiscal, valoarea imobilizarilor necorporale/corporale in curs de executie care nu se mai finalizeaza si se scot din evidenta pe seama conturilor de cheltuieli, in baza aprobarii/deciziei de sistare ori abandonare, precum si valoarea ramasa a investitiilor efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate ori luate in locatie de gestiune, in situatia in care contractele se reziliaza inainte de termen, reprezinta cheltuieli nedeductibile, daca nu au fost valorificate prin vanzare ori casare.

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Irina Dumitrescu, economist