Impozitarea chiriei in 2023: noile plafoane si completarea Declaratiei unice

In sfera impozitarii chiriei au fost introduse modificari importante incepand din ianuarie 2023, printre care se numara noi obligatii si plafoane. 

Toti contribuabilii care obtin venituri din inchirierea imobilelor si a camerelor in scop turistic, care sunt proprietatea personala, trebuie sa le declare la ANAF si sa plateasca impozit si contributii sociale. 

Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF va deveni din nou obligatorie incepand din 2023, potrivit OG 16/2022. Obligatia inregistrarii contractelor la ANAF revine doar persoanelor fizice in calitate de proprietari din 2023 prin D168. ANAF organizeaza evidenta contractelor de locatiune in Registrul contractelor de locatiune care se conduce informatizat, iar inregistrarea contractelor de locatiune se efectueazain maximum 5 zile de la data depunerii cererii. 

Potrivit OPANAF Nr. 2902/2016, persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator, califica aceste venituri in categoria venituri din activitati independente si le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceasta categorie. 

OG 16/2022 stabileste ca de la 1 ianuarie se elimina cota forfetara de 40% si impozitul va fi calculat la venitul brut. Asadar, nu se va mai plati impozit de 6%, ci de 10%. 

Inregistrarea contractului de inchiriere la ANAF devine obligatorie

Potrivit OG nr. 16 din 15 iulie 2022, pentru contractele incheiate incepand cu 1 ianuarie 2023, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare si cele din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, au obligatia inregistrarii contractului incheiat intre parti, precum si a modificarilor survenite ulterior, in termen de cel mult 30 de zile de la incheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent. 

Incepand cu 1 ianuarie 2023 in cazul

Cartea verde a contabilitatii

Vezi AICI detalii

SAF-T pentru Contribuabili Mici

Vezi AICI detalii

Cartea verde a Contabilitatii varianta online

Vezi AICI detalii

Manual de politici contabile - Stick USB

Vezi AICI detalii

Daca bunul a carui folosinta se cedeaza este detinut in comun, fiecare coproprietar are obligatia inregistrarii contractului de inchiriere la organul fiscal competent.

Impozitarea chiriei in 2023: stabilirea venitului net anual

Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sauechivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad in sarcina proprietarului, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal. In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut annual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului. 
In vederea stabilirii venitului net anual se utilizeaza urmatoarele regimuri fiscale: 

• regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare se aplica:

-  in toate cazurile daca la data de 31 decembrie a anului anterior celui de impunere se aflau in derulare un numar de pana la 5 contracte de inchiriere, inclusiv;
- in cazul in care contribuabilii nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate;

• regimul de impozitare in sistem real, pe baza datelor din contabilitate se aplica: 

- in cazul depasirii numarului de 5 camere de inchiriat in cursul anului fiscal, pentru anul fiscal urmator;
- in cazul depasirii numarului de 5 contracte de inchiriere in cursul anului fiscal, pentruanul fiscalurmator;
- optional de catre contribuabilii care aplica regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare de cheltuieli.

• regimul de impozitare pe baza normelor de venit

​ - se aplica numai incazul inchirierii in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, indiferent denumaruldelocuinte in care sunt situate acestea. 

Citeste si: Inregistrarea contractelor de inchiriere - cum se completeaza cererea

Regimul de impozitare in sistem real, pe baza datelor din contabilitate

Venitul net anual se determina pe baza datelor din contabilitate ca diferenta intre venitul brut si cheltuielile deductibile efectuate in scopul realizarii de venituri ,in conformitate cu evidenta contabila. Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la data de 31 decembrie a anului curent,determina, in anul fiscal urmator, venitul net anual in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, utilizand regulile de stabilire a venitului net pentru categoriaveniturilordinactivitati independente. Contribuabilii care opteaza pentru determinarea venitului net din cedarea folosintei bunurilorin sistem real, pe baza datelor din contabilitate, aplica regulile de impunere specificeveniturilordin activitati independente si au obligatia completarii Registrului de evidentafiscalasipe cea de conducere a evidentei contabile. Optiunea de a determina venitul net in sistem real, pe baza datelor din contabilitate, este obligatorie pe o perioada de 2 ani fiscali consecutivi si se considera reinnoita pentru o noua perioada daca contribuabilul nu solicita revenirea la sistemul anterior, prin completarea declaratiei unice pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator expirarii perioadei de 2 ani. 

Optiunea pentru determinarea venitului net in sistem real se exercita prin completarea Declaratiei unice cu informatii privind determinarea venitului net anual in sistem real si depunerea formularului la organul fiscal competent pana la data de 25 mai, inclusiv, in cazul contribuabililor care au desfasurat activitate in anul precedent, respectiv in termen de 30 de zile de la inceperea activitatii, in cazul contribuabililor care incep activitatea in cursul anului fiscal. Cota de impozitare este de 10% aplicata asupra venitului net. Plata impozitului se efectueaza la bugetul de stat pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului. 

Contributia de asigurari sociale de sanatate in cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor. Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, indiferent de regimul fiscal de impozitare aplicabil, datoreaza CASS daca realizeaza pentru anul curent venituri, altele decat venituri din salarii si asimilate salariilor sau venituri din pensii, a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 12 salarii minime brute pe tara in vigoare la data depunerii Declaratiei unice Capitolul II Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate. Incadrarea in plafonul anual de cel putin 12 salarii minime brute pe tara se efectueaza prin cumularea veniturilor nete din cedarea folosintei bunurilor cu veniturile nete din activitati independente, drepturi de proprietate intelectuala, asocierea cu o persoana juridica,activitati agricole, silvicultura si piscicultura, investitii, precum si din alte surse, care se estimeaza a se realiza in anul curent.

Baza anuala de calcul al CASS o reprezinta echivalentul a 12 salarii minime brute pe tara in vigoare la data depunerii declaratiei. Cota de contributie de asigurari sociale de sanatate este de 10%. Contribuabilii ale caror venituri se situeaza sub 12 salarii minime brute pe tara nu datoreaza CASS, dar pot opta pentru plata acesteia prin depunerea Declaratiei unice Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romaniasi contributiile sociale datorate.

Persoanele fizice al caror venit estimat se modifica in cursul anului in care se realizeaza veniturile si nu se mai incadreaza in plafonul anual de cel putin 12 salarii minime brute pe tara isi pot modifica contributia datorata prin rectificarea venitului estimat, prin depunerea Declaratiei unice Capitolul II Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, oricand pana la data de 25 mai, inclusiv a anului urmator celui de realizare a veniturilor. Contribuabilii care datoreaza CASS si incep o activitate in luna decembrie depun Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice pana la data de 25 mai, inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului. Termenul de plata a CASS este pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmatorcelui pentru care se datoreaza contributia. 

Atentie! Potrivit OG 16/2022 Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, indiferent de regimul fiscal de impozitare aplicabil, incepand cu veniturile aferente anului 2023 datoreaza CASS la o baza de 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe tara, dupa caz, daca estimeaza pentru anul curent venituri, altele decat venituri din salarii si asimilate salariilor sau venituri din pensii a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice Capitolul II Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate. 

Incepand cu veniturile aferente anului 2023, baza anuala de calcul al CASS o reprezinta: 

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunerea declaratiei unice, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 si 12 salarii minime brute pe tara; 
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunerea declaratiei unice, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 si 24 de salarii minime brute pe tara; 
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul dedepunerea declaratiei unice, in cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe tara. Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor stabilesc si declara contributia si depun Declaratia unica Capitolul II Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului pentru care se datoreaza contributia. Persoanele fizice depun Declaratia unica Capitolul I. Date privind veniturile realizate pana la termenul de 25 mai inclusiv al anului urmator celui pentru care se stabileste contributia datorata, daca realizeaza venituri peste plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara. In situatia in care venitul realizat se incadreaza in acelasi plafon cu venitul estimat, contribuabilii nu au obligatia depunerii Declaratiei unice Capitolul I. Date privind veniturile realizate, in vederea stabilirii contributiei de asigurari sociale de sanatate.

Noile plafoane se iau in calcul incepand cu veniturile anului 2023, astfel ca plata contributiilor se va face in 2024. Totusi, plafoanele trebuie luate evidentiate in Declaratia unica din 2023 la capitolul privind estimarile. 

Impozitarea chiriei in 2023: depunerea Declaratiei unice

Depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice – formular 212 Declaratia se depune astfel:

a) prin mijloace electronice de transmitere la distanta: 

- prin intermediul serviciului „Spatiul privat virtual” , disponibil pe www.anaf.ro; - pe site-ul www.e-guvernare.ro. Formularul electronic poate fi descarcat gratuit accesand www.anaf.ro, sectiuneaServiciionline, subsectiunea Declaratii electronice - Descarcare declaratii.
b) in format hartie, direct la registratura organului fiscal sau prin posta, prinscrisoarerecomandata, cu confirmare de primire. 
Depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate.

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, pentru care impunerea este finala, au obligatia sa completeze si sa depuna Declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul II. Date privind impozitul pe veniturile estimate/norma de venit a se realiza in Romania si contributiile sociale datorate, in termen de 30 de zile de la incheierea contractului intre parti si respectiv pana la data de 25 mai, inclusiv, a fiecarui an,pentru contractele in curs, incheiate in anii anteriori.

Pentru contractele in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, determinarea venitului net anual se efectueaza pe baza cursului de schimb al pietei valutare, comunicat de B.N.R.,din ziua precedenta celei in care se depune declaratia unica. Daca intervin modificari ale clauzelor contractuale sau in cazul rezilierii, in cursul anului fiscal, a contractelor incheiate, venitul este recalculat de catre contribuabil, pe baza declaratiei unice. 

Contribuabilii care incep o activitate in luna decembrie depun declaratia unica privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator celui de realizare a venitului.

Depunerea Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice - Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate 

Contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, determinate in sistem real, precum si cei care obtin venituri din inchirierea in scop turistic al camerelor din locuintele proprietate personala au obligatia de a depune Declaratia unica la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai, inclusiv, a anului urmator celui de realizare a veniturilor, in vederea definitivarii impozitului anual pe venit. Declaratia se completeaza pentru fiecare sursa din cadrul fiecarei categorii de venit.
Declaratia unica Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate se completeaza si de catre contribuabilii care aplica regimul de impozitare pe baza cotelor forfetare si chiria este exprimata in valuta. Nu se depune Declaratia unica Capitolul I. Date privind veniturile realizate si contributiile sociale datorate, pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria este exprimata in lei si nu s-a optat pentru stabilirea venitului net anual in sistem real, iar la sfarsitul anului anterior nu au in derulare un numar mai mare de 5 contracte de inchiriere. Nedepunerea „Declaratiei unice privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanelefizice”, pana la data prevazuta in legislatia fiscala, se sanctioneaza cu amenda cuprinsa intre 50 si 500 de lei. 

Impozitarea chiriei in 2023 – termen si modalitati de plata

Termenul si modalitatile de plata ale impozitului pe venit si contributiei de asigurari sociale de sanatate.

Termenul de plata al impozitului pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor si a CASS este de 25 mai, inclusiv, a anului urmator celui de realizare a veniturilor.

 Modalitati de plata: 

- prin virament bancar;
- in numerar, in conturile deschise la Trezoreria Statului pe raza caruia contribuabilii au domiciliul fiscal;
- prin mandat postal la subunitatile postale ale C.N. Posta Romana S.A.;
- on-line, cu cardul, prin intermediul platformei Ghiseul.ro care este interconectata cu serviciul Spatiul Privat Virtual;
- cu card bancar, la caseriile Trezoreriei Statului pe raza carora contribuabilii au domiciliul fiscal.

Impozitarea chiriilor in 2023 - Taxa pe valoarea adaugata 

Potrivit art. 292 din Codul fiscal, arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile, acordarea unor drepturi reale asupra unui bun imobil, precum dreptul de uzufruct si superficia, cu plata, pe o anumita perioada sunt operatiuni scutite de TVA, cu urmatoarele exceptii: 

- operatiunile de cazare care sunt efectuate in cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu functie similara, inclusiv inchirierea terenurilor amenajate pentru camping;
- inchirierea de spatii sau locatii pentru parcarea autovehiculelor;
- inchirierea utilajelor si a masinilor fixate definitiv in bunuri imobile;
- inchirierea seifurilor. Orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunilor scutite mentionate mai sus.

Optiunea se notifica organelor fiscale competente prin depunerea formularului ”NOTIFICARE privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazutelaart. 292 alin.(2) lit. e) din Codul fiscal”. 

Persoana impozabila stabilita in Romania, neinregistrata in scopuri de TVA conform art.316 din Codul fiscal, trebuie sa solicite inregistrarea, daca opteaza pentru taxare, si sa depuna si NOTIFICAREA. In urma depunerii declaratiei de inregistrare in scopuri de TVA, organul fiscal competent va emite certificatul de inregistrare in scopuri de TVA pe care este inscris codul si data de la care este valabila inregistrarea in scopuri de TVA. Dupa eliberarea certificatului de inregistrare in scopuri de TVA, organul fiscal va inscrie contribuabilul in Registrul persoanelor impozabile inregistrate in scopuri de TVA.