In analiza de mai jos, o societate (asociatie profesionala) incheie un contract de comodat pe o perioada de 6 luni 01.09.2014-01.03.2015 pentru o cladire din 2 etaje + mansarda .In contract este prevazut faptul ca biroul in calitate de persoana juridica va efectua investitiile (amenajarile interioare) pe cheltuiala sa (de aceea s-a incheiat contract de comodat).
Vom oferi astfel raspuns urmatoarelor intrebari:
1.Cum se deduce TVA aferent facturilor de lucrari?
2. Cheltuiala se deduce proportional cu numarul de luni pe care este incheiat contractul de comodat?
3. Proprietarul persoana fizica are obligatia de a inregistra innvestitia la Consiliul Local? (investitia se va inregistra in evidenta biroului si va fi amortizata)
Se mentioneaza urmatoarele:
Consilier Taxe si Impozite pentru Contabili 12 actualizari
Impozitarea veniturilor din chirii 2024
Manualul Contabilului Incepator - stick USB
- cladirea apartine unuia dintre asociati;
- contabilitatea se tine in partida simpla;
- TVA la incasare;
In primul rand, biroul de executori judecatoresti trebuie sa faca dovada ca spatiul respectiv constand in cladire formata din 2 etaje si mansarda este utilizat, integral si exclusiv, pentru realizarea obiectului de activitate pentru care este autorizat.
De exemplu, utilizarea integrala a spatiului nu ar fi credibila daca activitatea biroului respectiv ar fi desfasurata doar de 2 – 3 salariati in perioada 01.09.2014 - 01.03.2015. Astfel, existenta contractului de comodat nu este suficienta pentru a justifica decontarea cheltuielilor efectuate cu amenajarea spatiului si exercitarea dreptului de deducere a TVA. In acest context, am in vedere faptul ca, in eventualitatea unei inspectii fiscale, organul de control are posibilitatea reincadrarii operatiunii, posibilitate reglementata si prin art. 11 "Prevederi speciale pentru aplicarea Codului fiscal" alin. (1) din Codul fiscal "La stabilirea sumei unui impozit sau a unei taxe in intelesul prezentului cod, autoritatile fiscale pot sa nu ia in considerare o tranzactie care nu are un scop economic sau pot reincadra forma unei tranzactii pentru a reflecta continutul economic al tranzactiei.".
Un alt motiv pentru reincadrarea operatiunii ar fi si termenul scurt al contractului de comodat.
In al doilea rand, pentru exercitarea dreptului de deducere, trebuie sa aveti in vedere ca exercitarea dreptului de deducere a TVA poate fi efectuata numai daca:
- facturile aferente amenajarii sunt emise pe numele biroului de executori judecatoresi;
- se poate face dovada ca lucrarile de amenajare a spatiului sunt destinate realizarii de operatiuni taxabile, fiind indeplinita conditia de la art. 145 alin. (2) lit. a) din Codul fiscal
.
- se achita valoarea facturilor de achizitie.
Valoarea cheltuielilor efectuate cu amenajarea se deconteaza pe intreaga perioada de derulare a contractului de comodat, adica se repartizeaza, in mod egal pe fiecare luna calendaristica din intervalul 01.09.2014 – 01.03.2015.
Totusi, pentru aplicarea unui tratament fiscal corect, trebuie sa delimitati notiunea de amenajare a spatiului de notiunea de modernizare si transformare a spatiului. Amenajarea se limiteaza doar la efectuarea lucrarilor de reparatii si igienizare a spatiului constand, de exemplu, in lucrari de zugravire, inlocuire de parti componente ale instatiilor sanitare si electrice iar modernizarea si transformarea se refera, de exemplu, la inlocuirea tamplariei, a gresiei, a usilor, a instalatiilor sanitare si electrice. Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253 din Codul fiscal, in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se incadreaza doar lucrarile care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. In acest caz, din punctul de vedere al TVA, lucrarile de modernizare si transformare sunt de natura bunurilor de capital la persoana care le efectueaza. Suma TVA dedusa pentru un bun de capital se ajusteaza pentru o perioada de 20 ani, la momentul schimbarii destinatiei bunului imobil respectiv. Astfel, incetarea contractului dupa 5 luni, va conduce la ajustarea sumei TVA deduse pentru o perioada de 19 ani, daca valoarea modernizarilor este pusa in functiune in anul 2014.
Ajustarea nu se mai efectueaza daca valoarea lucrarilor respective se factureaza proprietarului.
Valoarea lucrarilor efectuate trebuie comunicata proprietarului in termen de 30 de zile de la terminarea lucrarilor, obligatie reglementata in mod expres prin art. 253 alin. (3^1) din Codul fiscal "In cazul cladirii la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.". Totusi, aceste prevederi cu caracter general trebuie coroborate cu cele de la pct. 54 alin. (1^1) si (1^2) din Normele metodologice de aplicare a acestui articol prin care se reglementeaza in mod expres ca:
- locatarul nu are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere in situatia in care valoarea acestora nu depaseste 25% din valoarea cladirii;
- daca in cursul unui an fiscal se efectueaza mai multe lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, a caror valoare individuala este sub 25%, dar cumulat depaseste 25% /an, locatarul este obligat sa comunice locatorului valoarea totala a lucrarilor , in termen de 30 de zile de la data la care se atinge acest plafon.
Din punctul de vedere al impozitului pe cladiri, asa cum se prevede la pct. 54 alin. (1) din normele de aplicare ale art. 253, in categoria lucrarilor de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere se incadreaza doar lucrarile care au ca rezultat cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%. Astfel, pentru a respecta aceste prevederi, trebuie sa cunoasteti valoarea cladirii inchiriate. Aceasta valoare se stabileste de catre un evaluator specializat.
Raspuns oferit de specialistii www.portalcontabilitate.ro
